آیا مسکن بدهکار را می توان تصاحب کرد ؟

 یکی از مستثنیات دین، مسکن در شأن مدیون است. یعنی این که اگر کسی مدیون باشد، نمی‌توان مسکن او را در مقابل بدهی‌اش توقیف کرد، البته به این شرط که این مسکن در شأن بدهکار و مورد نیاز او باشد. بنابراین اگر مسکنی که بدهکار در آن زندگی می‌کند، بیشتر از شأن وی باشد بازداشت و توقیف آن ممکن است. یکی از جاهایی که استفاده از این امتیاز کاربرد دارد، وصول مهریه است. وقتی شوهر از پرداخت مهریه خودداری می‌کند، زوجه به دنبال هر مالی می‌گردد که بتواند آن را در مقابل طلب خود توقیف کند. در چنین وضعی برخی آسوده خیال از این که مسکن جزو مستثنیات دین است و توقیف نمی‌شود، سایر اموال خود را پنهان می‌کنند، غافل از این که اگر ملک از شأن بدهکار بیشتر باشد، می‌توان آن را توقیف کرد. در ادامه در قالب بررسی یک رای صادره با این موضوع آشنا می‌شوید. در این رای اجازه بازداشت مسکن مازاد بر نیاز و شأن عرفی مدیون و پرداخت دین از محل فروش آن داده شده است.

رویه موجود در بازداشت مسکن بدهکار
زوجه برای وصول مهریه خود به مبلغ سه میلیون ریال علیه زوج مبادرت به صدور اجراییه می‌کند و پس از ابلاغ اجراییه، به تقاضای بستانکار شش‌دانگ پلاک ثبتی ملک مدیون بازداشت و به مبلغ 449550000 ریال ارزیابی می‌شود. مهریه نیز به نرخ روز طبق شاخص به مبلغ 137850000 ریال برآورد می‌شود. مدیون به بازداشت ملک به علت سکونت خود و همسر و سه فرزندش اعتراض می‌کند و خواستار رفع بازداشت می‌شود. رییس ثبت به موضوع رسیدگی می‌کند و به این شرح تصمیم می‌گیرد: «چون قسمتی از شش‌دانگ ملک بازداشت شده است، بنابراین مورد، مشمول مستثنیات دین نبوده و بازداشت بلااشکال است. بنابراین اعتراض بدهکار رد می‌شود». مدیون به این نظر اعتراض می‌کند و موضوع در هیات نظارت مطرح و منجر به صدور رای به شرح زیر می‌شود: «با توجه به محتویات پرونده، نظریه رییس ثبت فسخ می‌شود». این‌بار طلبکار به رای هیات نظارت اعتراض می‌کند و به دنبال آن موضوع در شورای عالی ثبت مطرح می‌شود و منجر به صدور رایی به این شرح می‌شود: «با توجه به محتویات پرونده و گزارش کار و با توجه به بهای ملک مطابق صورت‌جلسه ارزیابی رای هیات نظارت نتیجتا فسخ می‌شود».

با توجه به آرا و نظریه صادر شده از هیات نظارت و شورای عالی ثبت و همچنین نظر رییس اجرا، ذکر نکات زیر ضرروی است:

مبنا و مستند نظر رییس ثبت این است که چون قسمتی از ملک توقیف شده ‌است، بنابراین مورد مشمول مستثنیات دین نیست و بازداشت آن بلااشکال تشخیص داده می‌شود.

هیات نظارت نظر رییس ثبت را نپذیرفته و به طور کلی توقیف ملک را به لحاظ این که مشمول مستثنیات دین است، صحیح ندانسته است.

مستند رای شورای عالی ثبت این است: با توجه به صراحت بند 1 ماده 69 آیین‌نامه سابق که مسکن متناسب با نیاز متعهد را جزو مستثنیات دین می‌داند، بنابراین با توجه به مفاد صورت‌جلسه، مبلغ آن زاید بر نیاز مدیون است، بنابراین شورای عالی ثبت رای هیات نظارت را صحیح ندانسته و آن را نقض کرده است.

با توجه به مراتب فوق مبانی رای شورای عالی ثبت قابل دفاع به نظر می‌رسد؛ زیرا مسکن مازاد بر نیاز و شأن عرفی مدیون به فروش می‌رسد و ابتدا برای سکونت مدیون و خانواده وی با توجه به موقعیت اجتماعی و شأن عرفی، مسکن با قیمت ارزان‌تر تهیه می‌شود و مبلغ مازاد برای پرداخت دیون به طلبکاران اعطا می‌شود. در فقه نیز نظر مشهور این است که مسکن مازاد بر نیاز قابل فروش است.

مستثنیات دین
مدیون باید دین خود را بپردازد و اگر خود پیشقدم نشود، از راه اجرا و با استفاده از قوای عمومی او را وادار به تسلیم می‌کنند. مقررات اجرای احکام با تفصیل، روش‌های مختلف را پیش‌بینی کرده است تا هر چه سریع‌تر طلبکار به حقوق خود برسد. از جمله امتیازاتی که در این مسیر برای طلبکار پیش‌بینی شده، توقیف و فروش اموال منقول و غیرمنقول است. در مقابل توقیف اموال یک موضوع انسانی است چرا که افراد حق حیات دارند، برای ادامه حیات نیازمند ابزار و وسایلی هستند. افراد دارای خانواده‌اند و مدیون مسئول تامین هزینه آنان است. آیا تعقیب عملیات اجرایی به هر شکل و به هر وسیله و با تمام قدرت باید دنبال شود، حتی اگر منجر به ویرانی یک خانواده شود؟ یا باید حداقلی از اموال از توقیف مستثنی شود تا ادامه زندگی مدیون و محکوم‌علیه مقدور باشد؟ از همین روست که مستثنیات دین مطرح می‌شود تا ادامه زندگی مدیون و محکوم‌علیه مقدور باشد. یکی از انواع مستثنیات دین، مسکن مورد نیاز مدیون در حد شأن اوست. با بررسی پرونده فوق معلوم شد که بازداشت مسکن مازاد بر نیاز و شأن عرفی مدیون و پرداخت دین از محل فروش آن جایز است.

رویه قضایی در دادگاه‌ها
چنان که معلوم است آرای فوق در نتیجه اقدام زوجه برای وصول مهریه از طریق اجرای ثبت صادر شده است و وی برای وصول مهریه خود به دادگاه مراجعه نکرده است. بنابراین ممکن است گفته شود که رویه‌ای که ما از آن سخن می‌گوییم مربوط به مراجع ثبتی است و در دادگاه‌ها رعایت نمی‌شود. برای این که این شایبه از بین برود، به بررسی آرای مشابهی می‌پردازیم که از دادگاه‌ها صادر شده است.

برای مثال، دادگستری ورامین در مورد پرونده‌ای به این ترتیب اظهار نظر کرده است: «چون کارشناس اعلام کرده است، قیمت منزل هشت میلیون تومان است و طلب داین 14 میلیون تومان و با در نظر گرفتن موقعیت و شأن اجتماعی و شأن عرفی مدیون، می‌توان با مبلغ شش میلیون تومان برای مدیون منزلی تهیه کرد که در شأن وی باشد و نیز نیاز وی و افراد تحت تکفل او را برطرف کند، بنابراین مقرر است با توجه به تقاضای محکوم‌له پس از انجام مزایده و فروش ملک، مبلغ 6 میلیون تومان آن برای تهیه مسکن تحویل مدیون و مابقی آن برای اجرای حکم تحویل محکوم‌له شود».

همچنین رای شعبه دادگاه تجدیدنظر استان تهران در سال 1382 نیز همین نظر را تایید می‌کند. در این رای آمده است: «با توجه به ارزش ملک وفق نظر کارشناس و موقعیت معترض که کارمند است و این که از شأن او با فروش آپارتمان و پرداخت دین وی که مبتنی بر رای قطعی است، چیزی کاسته نمی‌شود و او می‌تواند با حفظ اعتبار و شأن خود در آپارتمانی نه در منطقه شهرک قدس، بلکه در محلی دورتر همچون دیگر کارمندان و سایر مردم، شأن خود را محفوظ دارد، اجازه فروش ملک از طریق مزایده داده می‌شود».

دیگر مصادیق مستثنیات دین
ماده ۵۲۴ قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی در مورد مستثنیات دین چنین مقرر داشته است‌: «مستثنیات دین عبارت است از:

الف- مسکن مورد نیاز محکوم علیه و افراد تحت تکفل وی با رعایت شئون عرفی.
ب- وسیله نقلیه مورد نیاز و متناسب با شأن محکوم علیه.
ج- اثاثیه مورد نیاز زندگی که برای رفع حوایج ضروری محکوم‌علیه، خانواده و افراد تحت تکفل وی لازم است.
د- آذوقه موجود به قدر احتیاج محکوم‌علیه و افراد تحت تکفل وی برای مدتی که عرفا آذوقه ذخیره می‌شود.
ه- کتب و ابزار علمی و تحقیقاتی برای اهل علم و تحقیق متناسب با شأن آنان.
و- وسایل و ابزار کار کسبه، پیشه‌وران، کشاورزان و سایر اشخاصی که وسیله امرار معاش محکوم علیه و افراد تحت تکفل وی می‌باشد.
تشخیص متناسب بودن اموال

همان‌طور که از بررسی پرونده‌های فوق مشخص شد، در صورتی دستور مزایده مسکن بدهکار داده می‌شود که معلوم شود، متناسب با شأن بدهکار نیست، اما این تناسب چگونه تشخیص داده می‌شود. به عبارتی، در صورت بروز اختلاف نسبت به متناسب بودن اموال و اشیا موضوع مستثنیات دین با شئون و نیاز عرفی بدهکار، به این اختلاف در مرحله اجرا به چه طریقی و توسط چه مرجعی رسیدگی می‌شود؟ در پاسخ باید گفت: مطابق قانون در این قبیل موارد، تشخیص مرجع صادرکننده حکم لازم‌الاجرا، ملاک عمل اجرای احکام خواهد بود. مثلا اگر خانه یا آپارتمان بدهکار توسط اجرای احکام توقیف شود و محکوم‌علیه ادعا کند، خانه جزو مستثنیات دین است و به توقیف آن اعتراض کند، دادگاه صادر کننده حکم لازم‌الاجرا بررسی می‌کند، چنانچه خانه یا آپارتمان بیش از حد نیاز و شئون وی باشد، آن را می‌فروشد و به میزانی از پول حاصل از فروش خانه یا آپارتمان که برای تهیه مسکن مطابق با شئون عرفی او لازم است به او داده می‌شود و الباقی بابت دین به طلبکار داده می‌شود.

به این نکته توجه داشته باشید که اگر حکم لازم‌الاجرا از دادگاه عمومی صادر شده باشد، مرجع حل اختلاف و تشخیص این که خانه یا خودروی توقیف شده، متناسب با شأن عرفی محکوم‌علیه است یا نه؟ با دادگاه عمومی است. همچنین در فرضی که حکم دادگاه بدوی توسط دادگاه تجدیدنظر نقض شود و حکم دیگری بر محکومیت خوانده صادر شود، در این صورت اگر چه اجرای حکم دادگاه تجدیدنظر با دادگاه بدوی است، ولی در صورت اختلاف در مورد مستثنیات دین، محل این اختلاف با دادگاه تجدیدنظر است.

بنابراین نتیجه این است که بازداشت مسکن مازاد بر نیاز و شأن عرفی مدیون و پرداخت دین از محل فروش آن جایز است.

برچسب ها : مصادیق , مستثنیات دین , آپارتمان , پیش خونه , رهن , اجاره , دین , مهریه , دیه , مالی , بدهکار , مسکن بدهکار , رویه قضایی در دادگاه‌