آشنایی با مقررات و قواعد کلی اجاره مسکن و ملک

آشنایی با مقررات و قواعد کلی اجاره مسکن و ملک

اجاره در شرع و قانون به عقدی گفته می شود که به موجب آن مستاجر، مالک منافع (نه عین) مستاجره (مثلاً خانه، ملک و ...) می شود. اجاره دهنده را موجر و اجاره کننده را مستاجر و مورد اجاره را عین مستاجره گویند. در این بحث صرفاً به بررسی قواعد عمومی حاکم بر عقد اجاره می پردازیم بدون آنکه وارد مباحث تخصصی اجاره مسکن، اماکن تجاری و ... شویم. درمقاله های دیگر به این مباحث خواهیم پرداخت.

کلیات:

1 - در اجاره اشیا مانند خانه و ... مدت اجاره باید معین شود وگرنه عقد اجاره باطل خواهد بود یعنی هیچ گونه اثری بر آن مترتب نمی باشد.
    
اگر کسی خانه اش را به دیگری اجاره دهد ولی مدت اجاره در اجاره نامه قید نگردد و از طرفی مدتی مستاجر از آن استفاده کند آیا با بطلان عقد اجاره موجر حقی نخواهد داشت؟

گرچه در این حالت عقد اجاره باطل است ولی این بدان معنا نیست که مستاجر می تواند از منافع عین مستاجره مجانی استفاده کند. در این وضعیت موجر استحقاق دریافت اجرت المثل را خواهد داشت یعنی مبلغی که معمولاً برای چنین عین مستاجره ای در عرف پرداخت می شود نه اجرت المسمی یعنی اجاره بهایی که بین طرفین مقرر شده است.
    
اگر در عقد اجاره ابتدای مدت ذکر نشده باشد اجاره از چه روزی شروع می شود؟
اصولاً اجاره از روزی شروع می شود که امکان تسلیم مورد اجاره و امکان استفاده مستاجر از عین مستاجره فراهم بوده و مدت اجاره که ملازمه با تعیین روز شروع اجاره و انتهای آن دارد مشخص شده باشد. بنابراین مدت اجاره از روزی شروع می شود که بین طرفین تعیین شده و اگر در عقد اجاره ابتدای آن مدت ذکر نشده باشد از زمان عقد محسوب می شود.

۲- برای صحت اجاره مالک باید قدرت تسلیم عین مستاجره را داشته باشد و عین مستاجره به نحوی باشد که با بهره برداری از آن اصل عین مستاجره از بین نرود و باید عین مستاجره معین باشد و اجاره عین مستاجره مجهول یا مردد مثل اینکه موجر بگوید خانه ای به تو اجاره می دهم و معلوم نباشد که مستاجر از کدام خانه انتفاع و بهره برداری کند، باطل است.
    
آیا موجر باید مالک عین مستاجره هم باشد؟
خیر، لازم نیست که موجر، مالک عین مستاجره هم باشد ولی باید مالک منافع آن باشد برای مثال مستاجر در مدت اجاره که مالک عین مستاجره است منافع آن مدت را به دیگری اجاره دهد. البته این امر هنگامی امکانپذیر است که در عقد اجاره خلاف آن شرط نشده باشد. پس اگر در اجاره نامه شرط شود مستاجر حق انتقال منافع عین مستاجره را به دیگری ندارد او نمی تواند آن را به دیگری منتقل کند. البته در مورد اماکن تجارتی و مغازه ها که مقررات ویژه ای دارند به طور جامع بحث خواهیم کرد.
    
آیا می توان مال مشاع را اجاره داد؟
برای مثال یک نفر از وراث آپارتمان موروثی را اجاره دهد. در این حالت اولاً موجر فقط می تواند قدرالسهم خودش را اجاره دهد. ثانیاً تسلیم عین مستاجره منوط به اجازه سایر وراث می باشد. بنابراین هنگام تنظیم اجاره نامه باید به این مهم توجه کرد.
    
در صورتی که موجر نتواند عین مستاجره را تسلیم کند عقد اجاره چه وضعیتی پیدا می کند؟
موجر باید عین مستاجره را تسلیم مستاجر کند و در صورت امتناع موجر از سوی دادگاه اجبار می شود و در صورت عدم امکان اجبار او مستاجر حق فسخ خواهد داشت. موجر باید عین مستاجره را در حالتی به مستاجر تسلیم کند که مستاجر قادر به استفاده مطلوب از آن باشد و اگر معلوم شود عین مستاجره در حال اجاره معیوب بوده مستاجر می تواند اجاره را فسخ کند یا به همان نحو اجاره را با تمام اجاره بها قبول کند ولی اگر موجر رفع عیب کند به نحوی که به مستاجر ضرری نرسد مستاجر دیگر حق فسخ ندارد.
    
چه عیبی موجب حق فسخ برای مستاجر می شود؟
عیبی که موجب از بین رفتن منافع عین مستاجره و نقصان منفعت یا دشواری در بهره برداری از آن باشد.
    
اگر عیب بعد از انعقاد عقد به وجود بیاید یعنی در حین عقد موجود نبوده است در این حالت آیا مستاجر حق فسخ دارد؟
عیب و نقصی که بعد از عقد اجاره و قبل از تسلیم عین مستاجره به مستاجر و قبض او در عین مستاجره به وجود بیاید برای مستاجر حق فسخ ایجاد می کند و اگر عیب در اثنای مدت اجاره حادث گردد نسبت به بقیه مدت حق فسخ خواهد داشت. باید توجه داشت که هرگاه عین مستاجره به علت عیب از قابلیت بهره برداری خارج گردد و نتوان از آن رفع عیب کرد اجاره باطل است. اگر در مدت اجاره عین مستاجره به علت حادثه مانند زلزله، سیل و ... به طور کلی یا جزیی از بین برود اجاره از زمان تلف نسبت به مقدار تلف شده منفسخ می شود و در صورت تلف قسمتی از آن، مستاجر حق دارد نسبت به بقیه مدت فسخ کند یا فقط کاهش نسبی مال الاجاره را مطالبه کند. باید توجه داشت که این قاعده فقط به هنگام تلف عین مستاجره به علت حوادث طبیعی حاکم است. پس اگر مغازه ای به علت جنگ به طور کلی از بین برود اجاره منفسخ یا باطل نمی شود.

3- موجر نمی تواند در مدت اجاره در عین مستاجره تغییراتی به وجود آورد که به حقوق مستاجر لطمه وارد کند و این تغییرات نباید با مقصود مستاجر از عقد اجاره در تعارض باشد.
    
اگر در مدت اجاره عین مستاجره نیاز به تعمیر داشته باشد آیا موجر می تواند تعمیرات را انجام دهد؟
چنانچه تعمیرات به نحوی باشد که اگر صورت نگیرد موجب ضرر موجر خواهد شد، مثل ترکیدگی لوله آب، فرو ریختن چاه فاضلاب و... مستاجر نمی تواند مانع تعمیرات شود اگر چه در مدت تمام یا قسمتی از زمان تعمیر نتواند از عین مستاجره کلاً یا بعضاً استفاده کند ولی حق فسخ اجاره را خواهد داشت.  
    
 روزنامه ایران، شماره 5185 به تاریخ 5/7/91، صفحه 16 (قضایی - حقوقی)

برچسب ها : مقررات , قواعد کلی , اجاره , , , عقد , قرارداد , مسکن , معامله , اجاره بها , اجرت المثل , اجرت المسمی , مستاجر , موجر , صاحب خانه