ریزه‌کاری‌های دعوای الزام به فروش حق سرقفلی

 متخصصان حقوقی توصیه می‌کنند که خواهان دادخواست را با وسواس و دقت نظر کامل بنویسد هر چند وقت زیادی از او بگرد. این توصیه برای جلوگیری از نواقص دادخواست است. برخی از این نقص‌ها با اخطار دادگاه برطرف می‌شود؛ اما برخی دیگر از نقص‌ها چنان در دل دادخواست ریشه می‌کند که بعدها منجر به رد دعوا و به بن‌بست رسیدن دادرسی می‌شود.

 

به عنوان مثال در پرونده‌ای که بررسی خواهیم کرد٬ خواهان طرف دعوای خود را به درستی انتخاب نمی‌کند و به دنبال آن دچار دردسر می‌شود.

 

آغاز اختلاف

در پرونده پیش‌رو، خواهان، به نام رضا مالک سرقفلی یک باب مغازه است. وی دعوای خود را در برابر شخصی به نام «ولی» به عنوان خوانده دعوا مطرح کرده است. عنوان خواسته خواهان پرونده، الزام خوانده به فروش کلیه حقوق استیجاری و سرقفلی و حق کسب و پیشه در بیست و هفت و نیم سهم از پنجاه و پنج سهم شش دانگ یک باب دکان به لحاظ غیرقابل تقسیم بودن آنها با احتساب کلیه خسارات و هزینه‌های دادرسی است

 

رضا به عنوان خواهان دعوای فعلی برای فراهم کردن دلایل و مستندات پرونده، اقدام به ضمیمه کردن فتوکپی تصدیق‌شده سند مالکیت مغازه فوق، فتوکپی تصدیق‌شده سند انتقال رسمی حق سرقفلی و کسب و پیشه و تجارت و نیز فتوکپی تصدیق‌شده قرارداد مربوط به اجاره ملک اخیر کرده است.

 

مطابق با دادخواست تقدیمی، خواهان اظهار کرده است که به حکایت سند انتقال رسمی حق سرقفلی و کسب و پیشه تنظیمی در دفترخانه شماره 23، خواهان دعوا، مالک قطعی و بلامنازع حقوق استیجاری، یعنی حقوق سرقفلی و کسب و پیشه و تجارت به میزان بیست و هفت و نیم سهم از مدار پنجاه و پنج و نیم سهم شش دانگ یک باب دکان احداثی است که متاسفانه از همان زمان در تصرف و ید خواندگان است، حال به لحاظ اینکه تقسیم مال مورد بحث که در حکم غیرمنقول و ملحق به آن است عملا، عرفا و قانونا امکان‌پذیر نیست و ادامه این وضعیت به ویژه به دلیل تصرفات حدودا 30 ساله خواندگان در سهم موکل مضر به حقوق خوانده است، بنابراین با تقدیم این دادخواست و بنا بر وحدت ملاک از ماده 317 قانون امور حسبی و همچنین قاعده لاضرر و لاضرار فی‌الاسلام، رسیدگی و صدور حکم به خواسته مطروحه را خواهان است.

 

روند رسیدگی

بعد از تقدیم دادخواست فوق توسط خواهان به دادگاه محترم، خوانده پرونده مطروحه، با اطلاع از طرح چنین دعوایی علیه خود، ضمن تقدیم لایحه‌ای در برابر چنین ادعایی، در بدو امر ضمن تکذیب ادعای خواهان پرونده مبنی بر مالکیت نسبت به قسمتی از ملک موضوع دعوا اذعان می‌دارد با توجه به اینکه عرصه ملک موصوف جزو موقوفه حاج حسین است، طرح چنین خواسته‌ای فاقد وجاهت قانونی بوده است و فروش حق کسب و پیشه و تجارت مستلزم اذن موجر است، ضمن اینکه خواسته خواهان مالی بوده است، لیکن خواسته خواهان تبدیل به پول نشده و اصطلاحا تقویم نشده است و بر اساس آن تمبر هزینه دادرسی بر روی دادخواست تقدیمی ابطال نشده است. در ضمن اینکه به موجب سند انتقال تنظیمی در دفتر اسناد رسمی شماره 23 تمام شش‌دانگ یک باب مغازه مورد اجاره در اختیار اینجانب قرار گرفته است، به دلالت سند ضمیمه بیست و هفت و نیم سهم از مدار 55 سهم شش دانگ یک باب مغازه مذکور، به مدت یک سال به عنوان اجاره در اختیار رضا قرار گرفت و اجاره‌نامه‌ای به نام اینجانب و رضا تنظیم شد. همچنین خواهان دعوای حاضر مورد مستند خویش یعنی سند انتقال حق کسب و پیشه و تجارت را به اینجانب فروخته است و تمام ثمن معامله را طی 24 فقره چک دریافت کرده است.

 

در ادامه رییس دادگاه خطاب به مدیر دفتر خود با وصف کامل بودن دادخواست تقدیمی و کلیه ضمایم آن، دستور تعیین وقت رسیدگی را می‌دهد. بنابراین اخطاریه زمان رسیدگی در آن دادگاه به دو طرف دعوای فوق ابلاغ می‌شود. در تاریخ 20/9/1389 جلسه دادگاه تشکیل می‌شود. خوانده دعوا به صرف تقدیم لایحه دفاعیه اکتفا کرد و در جلسه رسیدگی حضور پیدا نکرد. خواهان دعوا در جلسه رسیدگی حاضر بوده و در این خصوص اظهار داشته است که برابر سند رسمی انتقال حق سرقفلی و کسب و پیشه و تجارت تنظیمی در دفتر اسناد رسمی، مالک قطعی سه دانگ از شش دانگ حقوق استیجاری و حق سر قفلی در پلاک یاد شده است و مدت‌هاست که به دلیل اختلاف عمیق بین ایشان و خوانده محترم امکان استفاده از حق خود در ملک را نداشته است. در نهایت دادگاه محترم با شنیدن اظهارات خواهان پرونده که در جلسه رسیدگی دادگاه حاضر است و همچنین خواندن لایحه تقدیمی از سوی خوانده محترم، مبادرت به صدور رای به شرح ذیل می‌کند.

 

رای دادگاه

«در خصوص دادخواست آقای رضا... فرزند سید مهدی به طرفیت آقای ولی... فرزند علی‌اکبر به خواسته الزام به فروش کلیه حقوق استیجاری و سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت در بیست و هفت و نیم سهم از 55 سهم شش دانگ یک باب دکان به لحاظ غیرقابل تقسیم بودن آنها با احتساب همه خسارات و هزینه‌های دادرسی، صرف‌نظر از صحت و سقم ادعای خوانده پرونده مبنی بر خرید سهم خواهان دعوا از وی و ارایه مستنداتی در این خصوص، نظر به اینکه فروش حقوق استیجاری اماکن تجاری به معنای اخذ مجوز انتقال آن است و بر طبق ماده 19 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 56، مالک نیز دارای حقوقی در این رابطه بوده است و بایستی دعوای فوق به طرفیت مالک نیز اقامه شود، بنابراین دعوای حاضر قابلیت رسیدگی را در این دادگاه نداشته و خوانده دعوا دارای حقوق کامل به پاسخگویی به این دعوی نیست. به این ترتیب در اجرای بند 4 ماده 84 قانون آیین دادرسی مدنی ناظر به ماده 89 قانون آیین دادرسی مدنی، قرار رد دعوای خواهان دعوا صادر می‌شود، قرار صادره ظرف 20 روز قابل تجدید نظر در محاکم تجدید نظر استان تهران است.»

 

پیش از پرداختن به رای حاضر و بررسی صحت دادخواست تقدیمی، لازم است اصطلاحات و عبارات حقوقی مندرج در پرونده فوق برای خوانندگان توضیح داده شود تا فهم پرونده برای آنها آسان‌تر شود.

 

افراز: این اصطلاح عبارت است از جدا کردن سهم یک شریک از دیگر شرکا با توافق یا به حکم دادگاه. به عبارت دیگر تقسیم مال غیرمنقول بین شرکا به نسبت سهم آنان یا تقسیم مال منقول و یا غیرمنقول. بنابراین واژه افراز برای اموال غیرمنقول به کار می‌رود.

 

سرقفلی: سرقفلی عبارت است از مبلغی که مستاجر به مالک پرداخته است و با پرداخت مبلغی جهت تمدید متمادی قرارداد اجاره بر طبق شرایط گذشته است. همچنین مستاجر می‌تواند جهت اسقاط حقوق خود و تخلیه پیش از انقضای قرارداد، مبلغی تحت عنوان سرقفلی از موجر اخذ کند.

 

بررسی دادخواست و رای قضایی

در خصوص پرونده حاضر، خواسته دعوا به نحو صحیحی مطرح نشده است، زیرا خواهان دعوا نمی‌تواند الزام دیگری را به فروش ملک خود یا حق سرقفلی خود بخواهد، بلکه اگر می‌خواهد از نامبرده جدا شود، با توجه به غیرقابل افراز بودن ملک مربوط به یک باب مغازه، وی فقط می‌توانست دعوای تجویز انتقال منافع را مطرح کند. همان‌طور که دادگاه محترم در رای خود اشاره کرده است، مالک ملک هم باید طرف دعوی قرار می‌گرفت، چون در تجویز انتقال حق سرقفلی، یکی از طرفین دعوی مالک ملک است. البته قرار صادر شده از جانب دادگاه محترم نیز صحیح به نظر نمی‌رسد، زیرا موارد صدور قرار رد دعوی مشخص است و در مواردی که رسیدگی به ماهیت دعوا به علت مانعی که وجود دارد، قانونا مجاز نبوده، قرار عدم استماع دعوی صادر می‌شود، نه قرار رد دعوا. دادگاه محترم در رای خود به قابل تجدید نظر بودن اشاره کرده است و این عبارت را به کار برده است که ظرف 20 روز قابل تجدید نظر در محاکم تجدید نظر استان تهران است که بهتر بود این‌ چنین نگارش می‌کرد که ظرف 20 روز پس از ابلاغ، قابل تجدیدنظر خواهی در محاکم تجدید نظر استان تهران می‌باشد.

 

در این پرونده مشاهده شد که اگر خواهان کمی بیشتر در مورد دعوای خود تامل می‌کرد و عنوان و طرف آن را بهتر انتخاب می‌کرد با قرار رد دعوا روبه‌رو نمی‌شد. در حال حاضر با این رای دادگاه تمامی هزینه‌هایی که خواهان برای دعوای خود پرداخته بود در راه رسیدن وی به خواسته نتیجه‌ای نداشته است.