بسته حقوقی برای کسانی که از عیب موجود در ملک اجاره‌ای ناراضی‌اند؛ می‌توانید قراردادتان را فسخ کنید

 بعد از هفته‌ها دوندگی و پیدا کردن یک مورد اجاره خوب، مواجه شدن با یک عیب اساسی در آن ملک می‌تواند بدترین خبر برای مستأجری باشد که تازه قرارداد اجاره را بسته است.

 

 شاید بعضی در وانفسای مشکل مسکن، عطای پیگیری موضوع را به لقایش ببخشند و بعد از مقداری چک و چانه زدن با صاحب خانه به ادامه زندگی در این ساختمان معیوب ادامه دهند، اما بعضی دیگر مصمم هستند که حق خود را بگیرند. مستأجر وقتی با چنین عیبی مواجه شد، باید چه کند؟ اگر قرارداد را به هم بزند، تکلیف پولی که به صاحب خانه داده است، چه می‌شود؟ آیا می‌تواند به دلیل این عیب مبلغ اجاره را کاهش دهد؟ اگر مستأجر هستید و عیب بزرگی در خانه شما وجود دارد یا هر یک از این سوالات در ذهن شما مطرح شده است، این مطلب را بخوانید.

 

وقتی قرارداد اجاره بین مالک و مستأجر بسته شد، هیچ کدام از آن‌ها نمی‌تواند یک طرفه قرارداد را به هم بزند. اما گاهی شرایطی برای یکی از طرفین این قرارداد به وجود می‌آید که فسخ قرارداد اجاره را برای او مطلوب می‌کند. یک مثال رایج آن وقتی است که بعد از گذشتن یکی دو ماه از انعقاد اجاره، قیمت اجاره‌ها به شدت افزایش پیدا می‌کند و مالک وسوسه می‌شود هر طور شده قرارداد اجاره را به هم بزند و بر اساس شرایط بازار، قرارداد جدیدی ولو با مستأجر جدید ببندد یا مستأجر به هر دلیل قصد دارد که ملک را تخلیه کند، ولی مالک حاضر نیست قبل از پایان مدت اجاره با او همکاری کند. در چنین مواردی معمولاً هر طرف به دنبال دلایلی می‌گردد که قرارداد اجاره را برهم بزند. 

 

در ادامه به بررسی یکی از دلایلی می‌پردازیم که بر اساس آن مستأجر می‌تواند قرارداد اجاره را فسخ کند یعنی عیب در ملک استیجاری.در همه قراردادها در صورتی که در مال فروخته شده عیبی وجود داشته باشد، حق فسخ قرارداد ایجاد می‌شود، اما در عقد اجاره استفاده از حق فسخ قرارداد به خاطر وجود عیب شرایطی دارد.

وقتی که قرارداد اجاره را منعقد کردید یا از این زمان تا وقتی که ملک استیجاری را تحویل گرفتید، اگر عیبی در آن وجود داشته باشد یا به وجود بیاید، به شما حق برهم زدن قرارداد اجاره در قالب فسخ اجاره را می‌دهد. ممکن است عیبی در آپارتمان وجود داشته باشد، اما مستأجر بعد از یک ماه از قرارداد اجاره آن را بفهمد، در این صورت تکلیف چیست؟ در پاسخ باید گفت: اگر عیب در زمان قرارداد اجاره وجود داشته است، باز هم می‌شود، قرارداد را فسخ کرد.

اگر قرارداد اجاره به خاطر وجود عیبی که در آن بوده است، فسخ شود اجاره‌بها و ودیعه‌ای که مستأجر به صاحب‌خانه داده است، تمام و کمال به مستأجر برمی‌گردد، اما اگر مستأجر بعد از مدتی که از ملک استفاده کرد، عیب را کشف کند و قرارداد را فسخ کند، در این صورت قسمتی از اجاره‌بها که قیمت میزان استفاده از ملک بوده است، از ودیعه یا اجاره‌بها کم می‌شود و بقیه به مستأجر برمی‌گردد. یکی از موضوعاتی که مستأجران با آن روبه‌رو هستند، این است که منزلی را صحیح و سالم تحویل می‌گیرند، اما بعد از گذشت مدتی عیبی در آن به وجود می‌آید که استفاده از ملک را سخت می‌کند. فرق این فرض با فرض‌های قبلی این است که عیب در زمان استفاده از منزل اجاره‌ای به وجود می‌آید و هنگام قرارداد یا قبل از تحویل ملک به مستأجر وجود نداشته است. در این صورت هم قرارداد اجاره قابل فسخ است. البته قرارداد اجاره از زمانی که منعقد می‌شود تا زمانی که عیب در آن به وجود می‌آید، بی هیچ مشکلی ادامه داشته است، اما از لحظه‌ای که عیب به وجود آمد، این قرارداد قابل فسخ می‌شود.

اگر مستأجری هستید که با وجود اطلاع از عیب‌های یک ملک آن را اجاره کرده‌اید، خبر بدی برای شما داریم؛ شما قادر نخواهید بود از خیار عیب استفاده کنید و به خاطر این عیب‌ها، قرارداد اجاره را فسخ کنید. بنابراین قبل از امضای قرارداد خوب فکر کنید. وقتی ملکی را با آگاهی از عیب‌های آن اجاره می‌کنید، یعنی از شرایطی که ملک را تحویل می‌گیرید، راضی هستید، پس بعداً نمی‌توانید به آن اعتراض کنید.

اگر دنبال بهانه برای برهم زدن قرارداد هستید، باید دنبال یک عیب اساسی در ملکی که اجاره کرده‌اید، باشید. دادگاه هر عیبی را نمی‌پذیرد و به این سادگی‌ها قرارداد اجاره را فسخ نمی‌کند. ماده 479 قانون مدنی شرایط عیب را به این ترتیب بیان می‌کند: عیبی که موجب فسخ اجاره می‌شود، عیبی است که موجب نقصان منفعت یا صعوبت در انتفاع باشد. در قالب مثال، بهتر مفهوم این ماده قانونی را متوجه خواهیم شد. مثلاً فرض کنید که شخصی منزلی را اجاره می‌کند، ولی متوجه می‌شود که نفوذ آب و رطوبت به یکی از اتاق‌ها، مانع استفاده از آن اتاق می‌شود، اگرچه بقیه اتاق‌ها قابل استفاده هستند، ولی چون منفعت همه ملک اجاره شده کم شده است، مستأجر می‌تواند قرارداد را فسخ کند. چنین عیبی باعث نقصان منفعت می‌شود. اما عیبی که باعث صعوبت در انتفاع می‌شود را می‌توان در قالب چنین مثالی بیان کرد: شخصی اتومبیلی را برای مسافرت و در فصل تابستان کرایه می‌کند، ولی بعد از عقد اجاره معلوم می‌شود که کولر این اتومبیل کار نمی‌کند. بدیهی است که استفاده از اتومبیل بدون کولر در فصل تابستان ممکن است، ولی در شرایط کنونی جامعه به ویژه وقتی شخصی اتومبیل گران قیمتی را کرایه می‌کند، نداشتن کولر یا خراب بودن آن سبب نقصان منفعت است و به مستأجر حق فسخ می‌دهد.

فرض کنید که همه این شرایط وجود داشته باشد و عیب همه ویژگی‌های بالا را داشته باشد؛ باز هم نمی‌توان قرارداد اجاره را به این راحتی فسخ کرد. در عقد اجاره، عیب در صورتی به شما اجازه برهم زدن قرارداد اجاره را می‌دهد که مالک آن را برطرف نکند. (البته موجر ممکن است مالک نباشد و وظیفه برطرف کردن عیب با موجر است، اما ما برای فهم بهتر مطلب و برای اینکه معمولاً مالک است که ملک را اجاره می‌دهد، معمولاً از لفظ مالک استفاده می‌کنیم)در ابتدای مطلب اشاره کردیم که استفاده از خیار عیب در قرارداد اجاره شرایط به خصوصی دارد. یکی از شرایطی که استفاده از خیار عیب را در قرارداد اجاره به خصوص می‌کند، این است که برخلاف قرارداد بیع، اگر موجر عیب ملکی را که اجاره داده است، برطرف کند به صورتی که به مستأجر ضرری نرسد، مستأجر حق فسخ ندارد. اما در عقد بیع، حتی اگر فروشنده عیب کالای خود را هم برطرف کند، باز هم خریدار می‌تواند قرارداد را فسخ کند. 

اگر مالی را خریداری کردید که عیب داشت، می‌توانید عقد بیع را فسخ کنید یا اینکه قرارداد را نگه دارید و تفاوت قیمت کالای معیوب و سالم را بگیرید. به این تفاوت قیمت، «ارش» می‌گویند. اگر چه هر جا عیبی بود، امکان گرفتن ارش هم هست، اما عیبی که در ملک استیجاری وجود دارد را از این قاعده استثنا کنید. شما نمی‌توانید به مالک بگویید که به خاطر عیبی که در ملک اجاره داده شده است، بدون برهم زدن قرارداد، مبلغی را برگرداند. اگر عیب با شرایطی که گفتیم وجود داشت، یا قرارداد اجاره را فسخ کنید یا ملک را با عیب و ایراد آن نگه دارید و تا پایان مدت قرارداد اجاره تحمل کنید.

خیار عیب فوری است، یعنی مستأجر برای استفاده از آن فوراً باید وارد گود شود. اتلاف زمان به معنی از دست دادن فرصت برهم زدن قرارداد و گرفتن ودیعه و اجاره است. اما منظور از فوریت چیست؟ مستأجر چقدر مهلت دارد؟ قانون مهلت دقیق مستأجر را بیان نکرده است، بلکه آن را به عرف شهر و محلی واگذار کرده است که مستأجر در آن زندگی می‌کند. اگر شما به خاطر عیبی که در ملکی که اجاره کرده‌اید، قصد دارید قرارداد را فسخ کنید، باید در مدتی که بر اساس عرف زمان و مکانی که در آن زندگی می‌کنید، فوری محسوب می‌شود، این اقدام را انجام دهید.

بارها و بارها تاکید کرده‌ایم که مقررات مربوط به قراردادهای اجاره‌ای که قبل از سال 1376 منعقد شده‌اند با قراردادهایی که بعد از سال 1376 منعقد شده‌اند، فرق دارند. همه آنچه در مورد عیب و برهم زدن قرارداد گفتیم، در رابطه با قراردادهای اجاره‌ای است که بعد از سال 1376 منعقد شده‌اند. در حال حاضر بیشتر قراردادها تابع قانون موجر و مستأجر سال 1376 هستند و توضیحات ما در مورد عیب و فسخ قرارداد در مورد آنها صادق است.

اگر شما مستأجری هستید که همه شرایط بالا را دارید و قصد دارید که قرارداد اجاره خود را فسخ کنید، می‌توانید دادخواستی به دادگاه ارایه دهید و در ستون خواسته آن قید کنید: تقاضای فسخ معامله به لحاظ عیب. دلایل و مدارکی که برای پیروزی در این دعوا باید تدارک ببینید، شامل این موارد می‌شود: اظهارنامه فسخ، دلایل اثبات معامله مثل اجاره‌نامه و دلایل معیوب بودن مورد معامله. در ستون شرح دادخواست هم مطالبات خود را به صورت دقیق ذکر کنید و به عنوان مثال برای دادگاه توضیح دهید: قرارداد اجاره‌ای منعقد کرده‌ام که معلوم شده، مورد معامله مذکور معیوب بوده است و به موجب اظهارنامه مراتب فسخ خود را اعلام کرده‌ام. بدین ترتیب درخواست صدور حکم به شرح ستون خواسته را خواستار می‌باشم.