بسته حقوقی برای کسانی که قصد ساخت‌و‌ساز دارند؛ بایدها و نبایدهای قانونی ساختمان‌سازی

دو دهه است که بساز‌و‌بفروشی به شغلی محبوب و پرطرفدار در کشور ما تبدیل شده است. پولی که ساخت‌وساز به جیب سرمایه داران روانه می‌کند و اعتباری که برای آنها به همراه می‌آورد، باعث شده است که بسیاری حسرت برخورداری از امکان چنین فعالیتی را داشته باشند.

 

 با این وجود اشتغال در حرفه ساخت‌وساز هم بدون اطلاع از پیچ‌وخم‌های قانونی، چیزی جز یک شغل بسیار پردردسر نخواهد بود. یک زمین از زمانی که معامله می‌شود تا زمانی که بر روی آن برج قد علم می‌کند، هزار راه پر پیچ و خم را می‌گذراند؛ بخصوص اینکه قوانین و مقررات مربوط به اداره شهر، در کشور ما قدیمی و مانند جگر زلیخا پاره پاره است. حتماً می‌دانید که این وضعیت به نفع چه کسانی تمام می‌شود؟

یکی از قدم‌های مهم در ساخت‌وساز گرفتن پروانه از شهرداری است. پروانه ساخت برای بنای در حال ساخت، مثل شناسنامه برای فرزند است؛ بنابراین وقتی که پروانه ساخت‌و‌ساز گرفتید به خاطر داشته باشید که هنوز زمان درازی مانده که این کودک بزرگ و بالغ شود. برای اینکه پروانه ساخت بگیرید باید سند مالکیت داشته باشید آن هم از نوع رسمی. هر چه ملک ثبتی در شهر وجود دارد باید از این قاعده پیروی کند؛ اما بعضی برای اینکه از پرداخت هزینه ثبت سند رسمی فرار کنند یا موانعی مثل غیر‌قابل انتقال بودن ملک از لحاظ قانونی و نداشتن سند رسمی را دور بزنند، با سند عادی مالکیت را انتقال می‌دهند. به چنین افرادی باید تذکر داد که روزگاری که به دارنده سند عادی پروانه ساختمانی می‌دادند، خیلی وقت است که گذشته و از سال 1373 تا حالا صدور پروانه ساختمانی برای زمین‌هایی واقع در محدوده‌های شهری با سند عادی، ممنوع شده است؛ بنابراین اگر زمین‌ مشاعی دارید یا با اسناد عادی زمین‌تان را خرید و فروش کرده‌اید توجه داشته باشید که برای گرفتن پروانه ساخت باید اول سند مالکیت بگیرید و بعداً با مراجعه به شهرداری و تقدیم اسناد تقاضای پروانه کنید. شهرداری هم برای اینکه مطمئن شود که سند رسمی ارایه شده اصل است، از اداره ثبت احوال استعلام می‌کند.

«جریمه‌اش را می‌دهیم!» این عبارت برای مدت‌ها حلال مشکلات ساخت‌و‌ساز بود؛ بسازو‌بفروش‌ها بدون رعایت قانون می‌ساختند و بعد که پای اجرای قانون و برخورد با تخلف آنها فرا می‌رسید با پرداخت خسارت سر و ته قضیه را هم می‌آورند. نمای آشفته کنونی شهرهای ما هم دست پخت رواج همین روش است. اما الآن اوضاع عوض شده است و به کسانی که با سرپیچی از قوانین بدون اخذ پروانه و مجوز قانونی اقدام به احداث بنا می‌کنند باید هشدار داد که برخوردهای سختی در انتظار آنهاست. یکی از مهم‌ترین وظایف مأموران شهرداری نظارت بر ساخت‌وسازها در شهر و جلوگیری از احداث بنای غیرمجاز است. شهرداری برای انجام این وظایف خود، اختیارات زیادی دارد. مثلاً شهرداری بدون مراجعه به دادگاه حق جلوگیری از عملیات ساختمانی دارد، هرچند حق تخریب بنایی را که ساخته شده است، ندارد. به عبارت دیگر شهرداری حق جلوگیری از عملیات ساختمانی بر خلاف پروانه ساختمانی را دارد و می‌تواند ادامه عملیات ساختمانی را از طریق مأموران شهرداری و در صورت نیاز به کمک نیروهای انتظامی متوقف کند علاوه بر این ممکن است شهرداری تمام اسباب و وسایل شما را جمع‌آوری کند. البته جمع‌آوری آلات و ادوات مورد استفاده در تخلف، فقط در صورتی امکان دارد که راه دیگری برای جلوگیری از ساختن بنای غیرمجاز نباشد. اگر این وسایل جمع شود به صورت امانت در اختیار شهرداری خواهد بود تا پس از فراهم شدن شرایط قانونی احداث بنا، به صاحب ان مسترد شود. 

یکی از محبوب‌ترین تخلفات بسازوبفروش‌ها تغییر کاربری است. مثلاً مالک ساختمانی برخلاف مندرجات پروانه ساختمانی یا گواهی پایان کار نحوه استفاده از ساختمان را تغییر می‌دهد و به جای این که در ملک مسکونی سکونت کند، استفاده اداری یا تجاری از آن می‌کند که اولین نتیجه چنین سوءاستفاده‌ای مشکلاتی خواهد بود که برای همسایه‌ها به وجود می‌آید. همان‌طور که گفتیم پروانه ساختمانی برای ملک شما مثل شناسنامه است و در پروانه ساختمانی نوع استفاده‌ای که از آن می‌شود مشخص شده است. اگر کسی بر خلاف مندرجات پروانه ساختمانی در منطقه غیرتجاری محل کسب یا پیشه یا تجارت دایر کند شهرداری موضوع را در کمیسیون ماده 100 مطرح می‌کند و اعضای این کمیسیون اگر تشخیص دهند که مالک یا مستأجر چنین تخلفی را مرتکب شده است با تعیین مهلت مناسب، محل کسب یا پیشه و یا تجارت را تعطیل می‌کند. البته در این میان استثناهایی هم وجود دارد. بعضی از صاحبان مشاغل این امتیاز را دارند که در ملک مسکونی فعالیت شغلی کنند؛ دایر کردن دفتر وکالت، مطب، دفتر اسناد رسمی و ازدواج و طلاق، دفتر روزنامه، مجله و دفتر مهندسی به وسیله مالک استفاده تجاری محسوب نمی‌شود.

اختلاف‌های مربوط به پارکینگ قسمت زیادی از جر و بحث‌های همسایگی را در بر می‌گیرند. برای اینکه برای ساختمان جدید پروانه صادر شود یا اضافات ساختمانی مجوز بگیرد باید پارکینگ با رعایت مواردی در ساختمان پیش‌بینی شده باشد. بر این اساس: 1- پارکینگ در زیر زمین جزو تراکم محسوب نخواهد شد. 2- رمپ پارکینگ که در فضای باز ساختمان پیش‌بینی شده است، جزو سطح زیربنا محسوب نخواهد شد. 3- حداکثر ارتفاع پارکینگ 3 متر و حداقل ارتفاع ورودی پارکینگ 8/1 متر باید باشد. 4- پارکینگ در زیرزمین با پله یا آسانسور باید دارای دسترسی مستقیم طبقات باشد. 5- شیب رمپ پارکینگ حداکثر 17درصد خواهد بود. 6- فضایی که برای پارکینگ پیش‌بینی شده است باید به نحوی باشد که هر اتومبیل به طور مستقل به ابعاد 5 در 5/2 متر به علاوه فاصله مناسب برای مسیر حرکت بتواند داخل و خارج شود 7- ورودی پارکینگ باید طوری در نظر گرفته شود که حتی‌الامکان نیاز به قطع درخت نباشد. 8- حداقل عرض رمپ برای دسترسی پارکینگ مسکونی 5/2 متر و در تجاری‌ها 5/3 متر است. 9- در پارکینگ‌های ساختمانی تجارتی واقع در زیرزمین یا همکف باید فاصله مرکز به مرکز ستون‌ها حداقل 5/5 متر باشد. خلاصه اینکه اگر قصد ساخت‌و‌ساز دارید از ابتدا به فکر پارکینگ باشید تا در پایان کار به مشکل برنخورید.

ساخت‌وساز برای سازنده همیشه با خبر بد همراه نیست. گاهی سازنده از برخی مجوزها معاف می‌شود. در حال حاضر گرفتن پروانه برای ساختن بناها یا تغییر آنها ضروری است ؛اما خبر خوش این است که کارهایی که در ادامه از آنها اسم می‌بریم نیازی به گرفتن پروانه ندارد و مالک می‌تواند بدون آنکه به شهرداری برود، این اعمال را انجام دهد. این اعمال شامل: 1- مرمت پشت بام، تعویض قیرگونی، پوشش آسفالت، نصب موزاییک، تعویض یا تعمیر شیروانی 2- تعویض موزاییک ساختمان و راه پله 3- سفیدکاری و نقاشی و نصب کاشی 4- نماسازی شامل ساختمان و دیوار حیاط 5- محوطه‌سازی در منازل و مجتمع‌های مسکونی شامل احداث حوض یا استخر و هر نوع کف‌بندی باغچه مشروط به حذف نکردن پارکینگ 6- نصب تعمیر یا تعویض سرویس‌های بهداشتی 7- تعویض در یا پنجره مشروط به عدم تغییر در نظام فنی و معماری و کاربری ساختمان 8- لوله‌کشی آب، فاضلاب، گاز و نصب شوفاژ مشروط بر اینکه محل موتورخانه نیاز به احداث ساختمان جدیدی نداشته باشد. احداث منبع گازوییل زیر حیاط 9- حفر چاه فاضلاب و تخلیه آن 10- احداث سرویس بهداشتی (توالت) مجزا از ساختمان به مساحت 2 متر مربع 11- تعویض یا ترمیم دیواری که بر اصلاحی نداشته باشد 12- رفع نواقص بهداشتی ساختمان مشروط به عدم تغییر نظام فنی، معماری و کاربری ساختمان. 

در ابتدا گفتیم که قوانینی که ساخت‌و‌ساز در شهرها را نظم و ترتیب می‌دهد بسیار قدیمی است و علاوه بر این بارها و بارها تغییر پیدا کرده و اصلاح شده است. در کنار آن، تصویب قوانین متعدد هم مشکلی بر مشکلات اضافه کرده و نتیجه این شده است که اگر نگاهی به مجموعه قوانین شهری که در یک مجموعه گردآوری شده باشد، بیندازید ضخامت آن شما را به تعجب خواهد انداخت. برای همین به سادگی نمی‌توان حکم یک مساله را در قانون پیدا کرد. برخی به درستی می‌گویند که شکاف‌های قانونی زیادی در قوانین شهری وجود دارد. وقتی قانون مبهم باشد کسانی که آگاهی وتوانایی سوء استفاده دارند، می‌توانند به آسانی قانون را دور بزنند. در چنین اوضاعی است که هر چند وقت یکبار اخبار مربوط به فروریختن ساختمان‌های نوساز مخابره می‌شود. بنابراین یک گردگیری از قوانین حوزه شهری ضروری به نظر می‌رسد. این قوانین باید یک‌بار دیگر بازنگری شوند و همه در یک مجموعه مدون و منظم به تصویب برسند.