بسته حقوقی تعیین اجاره بها براساس قانون موجر و مستاجر سال 1356؛ توافق خلاف قانون ممنوع

اگر پای درد دل مستاجران نشسته باشید حتما شنیده‌اید که هر سال این ترجیع‌بند را تکرار می‌کنند: «امسال خیلی اجاره‌ها بالا رفته است» معمولا قراردادهای اجاره یک ساله منعقد می‌شوند و مالک بعد از پایان اجاره تا مبلغی روی اجاره نگذارد، حاضر نیست آن را تمدید کند.

 

این قراردادها بیشتر بر اساس قانون موجر و مستاجر سال 1376 منعقد می‌شود؛ اما تعداد قابل توجهی از قراردادهای بلندمت اجاره املاک تجاری براساس قانون موجر و مستاجر سال 1356 منعقد شده است که در آنها شرایط افزایش اجاره‌بها خاص و وی‍ژه است. در بررسی یک پرونده این وضعیت ویژه را مورد بررسی قرار می‌دهیم.

 

تغییر میزان اجاره در قراردادهایی که بر اساس قانون موجر و مستاجر سال 1356 منعقد شده و هنوز بعد از گذشت این سال‌ها اعتبار خود را حفظ کرده است، شرایط خاصی دارد. تعداد این قراردادها کم نیست و اکنون نیز بسیاری از اماکن تجاری بر اساس چنین قراردادهایی واگذار شده‌اند. در پرونده‌ای که در ادامه می‌خوانیم مالک بدون رعایت شرایط قانونی میزان اجاره‌بها را افزایش داده که دردسرهایی را برای او به همراه داشته است.

خواهان خلاصه ادعای خود را در دادخواست به این ترتیب می‌نویسد: خوانده، مستاجر من است و به موجب اجاره‌نامه مورخ 31/5/1372 مقرر شد ایشان به مدت یک سال از منافع ملکی که اجاره داده‌ام برای کارخانه بلورسازی استفاده کند و حق انتقال به غیر هم ندارد. قرار شد مستاجر ماهانه یک میلیون ریال به عنوان اجاره بپردازد و سرقفلی هم دریافت نشد. به موجب بند 3 ماده 5 قرارداد مقرر شد با پایان مدت اجاره قرارداد با رضایت طرفین تمدید و هر سال مبلغ 40 درصد به مبلغ اجاره‌بها افزوده شود. تا سال 1383 اجاره‌بها بر مبنای 40 درصد اضافه دریافت می‌شده است؛ ولی از سال 1383 تاکنون مستاجر اجاره‌بها پرداخت نمی‌شود. برای مطالبه این طلب برای مستاجر اظهارنامه فرستادم و تقاضای صدور حکم به تخلیه از عین مستاجره به لحاظ عدم پرداخت اجاره‌بها و مطالبه اجور معوقه از سال 1383 لغایت اجرای حکم را دارم و...

 

در مقابل آنچه خواهان ادعا می‌کند، خوانده یا مستاجر به دادگاه توضیح می‌دهد: قید 40 درصد در قرارداد از ابتدای تنظیم قرارداد مورد اختلاف بود و من برای اینکه خواهان رضایت داشته باشد چند سالی بود 40 درصد را علاوه بر مبلغ اجاره پرداخت می‌کردم؛ ولی بعدا متوجه شدم که این قید برخلاف نص صریح قانون است و موجر نمی‌توانست خودسرانه 40 درصد هر سال به بهای اجاره اضافه کند، همچنین درخواست تخلیه ایشان فاقد وجاهت قانونی است و از طرفی اجاره‌بهای دو سال اخیر را بر مبنای هر ماه یک میلیون ریال پرداخت کردم که رسید آن ارایه می‌شود و...

 

خواهان در پاسخ به اظهارات و دفاع خوانده می‌گوید: اظهارنامه‌ها طبق قانون به وی ابلاغ شده است و با وجود ابلاغ از تادیه تمام اجاره‌بها بر مبنای هر ماه یک میلیون ریال امتناع کردم و او آن مبالغ را به حسابم واریز می‌کرد ولی هنوز در حساب بانکی من موجود است و برداشت نکرده‌ام و...

دادگاه بدوی بعد از شنیدن سخنان طرفین و بررسی اسنادی که آنها ارایه داده‌اند و نیز استعلام از مراجع ذی‌ربط چنین انشای رای می‌کند: چون رابطه استیجاری بین اصحاب دعوا و مالکیت خواهان محرز است و خوانده دلیل موجهی برای عدم پرداخت اجاره‌بهای مورد توافق مذکور در بند 3 ماده 5 قرارداد اقامه نکرده است و اظهارنامه نیز دلالت بر صحت ادعای خواهان می‌کند، مستند به مواد 3 و 6 و بند 9 ماده 14 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356 حکم بر محکومیت خوانده به تخلیه ید از عین مستاجره و پرداخت مبلغ ... ریال بابت اجور معوقه از تاریخ ... لغایت ... صادر می‌کند.

 

با تجدیدنظرخواهی خوانده، پرونده در دادگاه تجدیدنظر استان رسیدگی می‌شود. دادگاه تجدیدنظر برای توضیح، طرفین دعوا را دعوت می‌کند. خواهان بدوی که تجدیدنظرخواهی کرده است می‌گوید: شرط مذکور در بند 3 ماده 5 قرارداد که مربوط به بر افزایش اجاره‌بهای سالانه می‌شود موافق با مواد 3 و 4 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356 در قرارداد گنجانده شده است؛ زیرا در این مقررات آمده است در مواردی که اجاره تنظیم شده باشد میزان اجاره‌بها همان است که در اجاره‌نامه قید شده است و شرط افزایش سالیانه اجاره‌بها مانع اجرای ماده 4 قانون فوق نمی‌شود و طرفین هر توافقی که درباره اجاره‌بها کرده باشند با هم می‌توانند به استناد ماده 4 درخواست تجدیدنظر نسبت به میزان اجاره‌بها را به عمل آورند و... خوانده مرحله نخستین یعنی مستاجر ماجرا توضیح می‌دهد: شرط مذکور در این قرارداد خلاف قانون بوده و قابلیت اجرایی ندارد و به رای دادگاه بدوی معترض هستم. هیات دادگاه تجدیدنظر پس از شنیدن دلایل دو طرف دعوا و شور چنین اظهارنظر می‌کنند: رای دادگاه بدوی خلاف مقررات آمره انشاء شده است و با وجود صراحت مواد 3 و 4 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356 میزان اجاره همان است که در قرارداد قید شده است و طرفین هر سه سال یک بار می‌توانند درخواست تبدیل اجاره‌بها را کنند؛ آن هم از طریق دادگاه نه به صورت خودسرانه. اجاره‌نامه‌ای که اصحاب دعوا به آن استناد می‌کنند بدون توجه به این نکته تنظیم شده است و برخلاف مقررات ماده 30 قانون مورد اشاره است؛ بنابراین از این حیث قابلیت اعتنا نیست و بلااثر است. از طرفی برابر بند 9 ماده 14 قانون مذکور شرط صدور حکم تخلیه علاوه بر عدم پرداخت اجاره‌بها، این است که موجر به مستاجر اظهارنامه بفرستد. اظهارنامه ارسالی برای مستاجر در این پرونده از حیث تعیین مبلغ خلاف مقررات بوده و فاقد اثر است بنابراین اظهارنامه‌ها بر مبنای مبلغ 40 درصد افزایش اجاره‌بهای غیرقانونی تنظیم شده است. این اشکالات باعث شد که دادنامه بدوی نقض شود. در تحلیل قضیه چند موضوع قابلیت طرح و بررسی دارد: 

1. روابط خواهان و خوانده

2. افزایش اجاره‌بها

3. ارسال اظهارنامه

آیا روابط حاکم بر خواهان و خوانده در این پرونده مشمول مقررات سال 1356 است؟ ‌این اولین سوالی است که در مواجهه با یک قرارداد اجاره باید از خودمان بپرسیم. در مورد پرونده‌ای که به بررسی آن پرداخته‌ایم پاسخ مثبت است. زیرا به موجب بند 4 ماده 2 قانون تجارت تاسیس و به‌کار انداختن همه نوع کارخانه معامله تجارتی محسوب می‌شود و مطابق ماده 1 همین قانون مستاجر این پرونده تاجر محسوب می‌شود. به بیان دیگر کارخانه به اعتبار شخص مستاجر اداره نمی‌شود و چون محل کسب و درآمد است برای مستاجر حق کسب‌وپیشه تجارت به‌وجود می‌آورد. این معنا به خوبی از مفهوم مخالف رای وحدت رویه شماره 607 مورخ 30/6/1375 هیات عمومی دیوان عالی کشور برداشت می‌شود که می‌گوید: ‌نظر به اینکه شغل وکالت دادگستری تابع قانون خاص است و طبق آیین‌نامه و مقررات مربوط به خود دفتر آن محلی است برای پذیرایی موکلان و تنظیم ‌امور وکالتی، که در واقع به اعتبار شخص وکیل اداره می‌شود نه به اعتبار محل کار و نیز در زمره هیچ‌یک از مشاغل احصا شده در ماده 2 قانون تجارت نبوده و به لحاظ داشتن مقررات خاص به موجب تبصره یک ماده 2 قانون نظام صنفی مصوب 13/4/59 شورای انقلاب اسلامی از شمول مقررات نظام صنفی مستثنی است بنابراین به اقتضای مراتب فوق دفتر وکالت دادگستری را نمی‌توان از مصادیق محل کسب و پیشه و تجارت و مشمول قانون روابط‌ موجب و مستاجر مصوب سال 1356 دانست بلکه مشمول عمومات قانون مدنی و قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1362 است. 

دادگاه بدوی مستند رای خود را مواد 3 و 6 و بند 9 ماده 14 قرار داده است که به اختصار به آنها می‌پردازیم. ماده 3 قانون موجر و مستاجر سال 1356 می‌گوید: در مواردی که اجاره‌نامه تنظیم شده باشد میزان ‌اجاره‌بها همان است که در اجاره‌نامه قید شده و هرگاه اجاره‌نامه ‌تنظیم نشده باشد به میزانی است که بین طرفین مقرر یا عملی شده ‌است و در صورتی که میزان آن معلوم نشود با رعایت مقررات این ‌قانون از طرف دادگاه میزان اجاره‌بها به نرخ عادله روز تعیین ‌می‌شود. ماده 4 این قانون هم می‌گوید: موجر یا مستاجر می‌تواند به استناد ترقی یا تنزل هزینه زندگی درخواست تجدیدنظر نسبت به میزان اجاره‌بها را بنماید، مشروط به اینکه مدت اجاره منقضی شده و از تاریخ استفاده‌ مستاجر از عین مستاجره یا از تاریخ مقرر در حکم قطعی که بر تعیین یا تعدیل اجاره‌بها صادر شده سه سال تمام گذشته باشد، دادگاه‌ با جلب نظر کارشناس اجاره‌بها را به نرخ عادله روز تعدیل خواهد کرد. حکم دادگاه در این مورد قطعی است.

 

با مرور این دو ماده معلوم می‌شود که برای تعدیل اجاره‌بها چه افزایش و چه کاهش باید مطابق این قانون رفتار کرد و اراده طرفین عقد نمی‌تواند برخلاف قواعد آمره این قانون باشد حتی دادگاه هم نمی‌تواند برخلاف این قواعد اقدام کند زیرا قسمت آخر ماده3 می‌گوید: «... با رعایت مقررات این قانون از طرف دادگاه میزان اجاره‌بها به نرخ عادلانه روز تعیین می‌شود.»

 

اداره حقوقی قوه قضاییه در این خصوص نظریه‌هایی داده است. توافق بر سر عدم افزایش اجاره‌بها در تمام مدت رابطه استیجاری از جمله طرفی است که حسب مقررات ماده 30 قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 به منظور جلوگیری از اجرای مقررات ماده 4 قانون مذکور است و بنابراین قابل ترتیب اثر نیست یا می‌گوید: ماده 4 قانون روابط موجر و مستاجر برای هر یک از موجر و مستاجر این حق را شناخته است که با حصول شرایط مذکور در این ماده درخواست تجدیدنظر در میزان اجاره‌بها کند. توافق طرفین قرارداد اجاره مبنی بر خودداری از اعمال این حق در وقایع جلوگیری از اجرای مقررات قانون روابط موجر و مستاجر بوده و مطابق ماده 30 قانون مذکور دادگاه می‌تواند آن را باطل و بلااثر کند. 

آیا ارسال اظهارنامه از سوی موجر در این پرونده فاقد اثر است؟ در پاسخ باید گفت که همان‌طور که دادگاه تجدیدنظر در رای خود اشاره کرده است اظهارنامه موضوع بند 9 ماده 14 هنگامی منشأ اثر است که مطابق مقررات تنظیم و ارسال شده باشد. اداره حقوقی قوه قضاییه در این خصوص می‌گوید: اخطاری می‌تواند منشأ اثر قانونی باشد که صحیحا صادر شده باشد. بنابراین در مورد شق 9 ماده 14 قانون روابط موجر و مستاجر 1356 اگر مدت قید نشده باشد یا برخلاف قانون کمتر یا زیادتر نوشته شده باشد تخلف از آن نمی‌تواند منشا اثر و مجوز صدور حکم یا اجراییه بر تخلیه باشد. 

 

در پایان باید به این نکته اشاره کرد که مقررات قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 امری هستند یعنی دو طرف قرارداد اجاره حق ندارند بنا به دلخواه خود مقررات این قانون را تغییر دهند. در نتیجه هر تلاشی برای تغییر میزان اجاره بها معنی نخواهد داشت و پذیرفته نخواهد شد.