بررسی حقوقی نقش و جایگاه مشاوران املاک در قانون

نجفی توانا پیشنهاد داد: رشته تحصیلی «مشاوره املاک» در دانشگاه علمی‌ کاربردی راه‌اندازی شود

 

یک استاد دانشگاه تاکید کرد که راه‌اندازی اتوماسیون و ایجاد سامانه مرکزی در انجام معاملات دفاتر املاک، می‌تواند مشاوران املاک را در خدمت رسانی به مردم کمک کند. او هم چنین معتقد است که با آموزش به مشاوران املاک قبل از شروع به کار و اعطای گواهی نامه به آنها و نیز برگزاری دوره‌های فوق دیپلم به صورت پودمانی در دانشگاه علمی کاربردی برای متقاضیان در این حرفه، می تواند بسیاری از مشکلات مطروحه نسبت به دفاتر املاک را حل کند.

 

علی نجفی‌توانا در گفت‌وگو با خبرنگار حقوقی خبرگزاری دانشجویان ایران (ایسنا)، در بررسی نقش و جایگاه حقوقی مشاوران املاک اظهار کرد: در اکثر جوامع پرداختن به یک حرفه یا صنف مستلزم کسب مجوز از مراجع ذی‌صلاح کشوری است، این موضوع نیز در کشور ما حکمفرماست. در واقع اکثر قوانین مربوطه به مشاغل گوناگون در ایران با اقتباس از مقررات کشورهای اروپایی و عمدتا غربی پیش‌بینی و مقرر شده است.

 

این وکیل دادگستری با بیان این که اساسا مشاوران دفاتر املاک، نوعی دلال هستند که در قوانین ما حدود و ثغور آنها کاملا مشخص شده است، گفت: اصولا دلالی، شغلی است که در اکثر داد و ستدها و معاملات نقش اساسی را ایفا می‌کند، خواه این معاملات مربوط به داخل کشور باشد و خواه مربوط به قراردادهای فراملی.

 

این حقوقدان ادامه داد: بر اساس موازین عرفی، وظایف نانوشته‌ای برای دفاتر املاک پیش‌بینی شد. سپس با تصویب قانون نظام صنفی، چگونگی وظایف و انجام تکالیف‌ و مسئولیت‌های مشاوران دفاتر املاک مشخص شد که بر این اساس مشاوران دفاتر املاک باید مبادرت به انجام وظیفه عرفی و قانونی خود کنند.

 

وی تصریح کرد: آنچه مسلم است وجود قانون نظام صنفی و نیز ضوابطی که از طرف اتحادیه املاک برای دفاتر املاک تدوین و تصویب شده است، چارچوب مسئولیت‌ها، اختیارات و تکالیف مشاوران دفاتر املاک را مشخص کرده است و باید توجه داشته باشیم که در شرایط فعلی به ویژه در دو سه دهه اخیر با تحولی که در ارائه خدمات‌رسانی به بخش‌های مختلف اقتصادی به وجود آمده، دفاتر املاک نیز از تغییر و استحاله قابل توجهی برخوردار شدند و بعضا از یک شخص مدیر به موسسات دارای شعبات مختلف و حتی دارای شخصیت حقوقی تبدیل شدند که البته در خارج از ایران این شیوه توسعه و تحول بیشتری داشته است.

 

نجفی‌توانا با بیان اینکه «ماهیت وظایف مشاوران دفاتر املاک کمک به عرضه‌کنندگان و متقاضیان مسکن و نیز نزدیک کردن دیدگاه‌های عرضه‌کنندگان و شناسایی داشته‌های آنان و آنچه که برای فروش دارند است» گفت: ارزیابی تمایلات و دیدگاه‌های طرفین معامله ونیز میانجی‌گری و واسطه شدن برای انجام معاملات بین خریداران و فروشندگان از جمله وظایف ماهیتی دفاتر املاک است.

 

این استاد دانشگاه با تاکید بر اینکه وظایف اصلی دفاتر املاک مربوط به اموال غیرمنقول است، خاطرنشان کرد: برخی از این دفاتر ممکن است در کنار ارائه خدمات خود مبادرت به انجام خدمات دیگری از جمله پیشنهاداتی برای ساخت و ساز و پیمانکاری نمایند که چندان با قانون نظام صنفی آنها مطابقت ندارد لذا مدیران دفاتر املاک به عنوان اشخاص حقیقی در مقابل اقداماتی که انجام می‌دهند، مسئول هستند.

 

این وکیل دادگستری ادامه داد: مشاوران دفاتر املاک باید در کمال حقیقت آنچه که از اوصاف و خصوصیات مورد معامله یا مورد اجاره را می دانند، به شخص متقاضی بدهند و براساس دیدگاه‌ها و سلایق متقاضیان درصدد پیدا کردن ملک مورد تمایل برای اجاره یا خرید برای فروشنده یا خریدار باشند.

 

این حقوقدان با بیان این که استفاده از ادبیات فریب‌دهنده و اغواکننده و نیز مانور متقلبانه و سعی در مغبون کردن مشتری یا خریدار و ارائه اطلاعات غلط در این حرفه کاملا ممنوع است، خاطرنشان کرد: اسناد طرفین معامله و وجوه چک‌ها و آنچه که به دفاتر املاک ارائه می‌شود به نوعی امانت تلقی شده و باید در کمال صحت و درستی این دفاتر از آنها مراقبت کنند.

 

وی یادآور شد: در کشورهای دیگر مانند انگلستان علاوه بر حضور مشاوران املاک در دفاتراملاک، وکلا هم حضور دارند که بیشتر تسهیل‌کننده و هدایت‌کننده حقوقی اصحاب معامله هستند و برای خریدار و فروشنده نقش وکیل را ایفا می‌کنند و حافظ منافع آنها هستند. در واقع این اشخاص با مشاوران دفاتر املاک ارتباط دارند و با کسب اجازه از آنها وبا داشتن اطلاعات مربوط به معامله، از موکل خود حمایت می‌کنند ولی متاسفانه در کشور ما در بسیاری از مواقع وکلا در انجام معاملات ملکی دخالتی ندارند و استفاده از حضور وکلا در دفاتر املاک به عنوان یک فرهنگ نهادینه نشده و عمومیت نیافته است.

 

نجفی توانا با اشاره به این که بیشتر وظایف مشورتی اصحاب معامله را مشاوران دفاتر املاک انجام می‌دهند، ادامه داد: مشاوران دفاتر املاک به علت فقر اطلاعات حقوقی، تضمینی را برای انجام معاملات به طرفین معامله نمی‌دهند ودر بعضی از مواقع شاهد انجام معاملاتی هستیم که وجه قانونی ندارد.

 

این استاد دانشگاه تاکید کرد: در سال‌های اخیر با دخالت قوه قضاییه و تنظیم فرم‌های از پیش تعیین شده برای معامله و اجاره تا حد زیادی کمبودهای شکلی انجام معاملات ملکی مرتفع شد ولی به هر حال به دلیل اینکه مشاوران دفاتر املاک تصور می‌کنند که با هر قیمتی باید معامله انجام شود، بعضی از مشاوران دفاتر املاک با بزرگ کردن امتیازات برای خریدار یا تضعیف کردن موقعیت ملک و پایین آوردن ارزش آن در نزد فروشنده به انعقاد قراردادها در انجام معاملات می پردازند و در این راستا ممکن است بعضی از حقایق پنهان می ماند.

 

این وکیل دادگستری با اشاره به این که در سال‌های اخیر با تغییراتی که از لحاظ شکل و کیفیت خدمات‌رسانی در میان دفاتر املاک به وجود آمده؛ رقابت دراین حرفه افزایش یافته است، گفت: اصولا به دلیل اینکه این حرفه (مشاوران دفاتر املاک) فرار مالیاتی زیادی دارد و بعضا ملاحظه می‌شود که هزینه‌های چندانی برای ارائه خدمات از سوی دفاتر املاک مصرف نمی‌شود؛ در اکثر شهرها به ویژه تهران تعداد زیادی از مشاوران دفاتر املاک بدون اینکه آشنایی کافی داشته باشند مشغول به فعالیت در این شغل هستند.

 

این حقوقدان با بیان این که پرداختن به حرفه مشاوران دفاتر املاک نیاز به یک آموزش و گواهی دارد چرا که پروانه کسب و جواز کار، نشان دهنده توانمندی دلال یا نماینده املاک نیست، ادامه داد: باید قوه قضاییه و سازمان‌های ذیربط برای صدور پروانه دفاتر املاک شرایطی را در نظر بگیرند و مشاوران دفاتر املاک باید آموزش لازم را ببینند. همچنین مشاوران دفاتر املاک باید مدرک تحصیلی مناسب را برای اشتغال در این حرفه داشته باشند تا ضمن اینکه به عنوان یک دلال فعالیت می کنند وظیفه مشاوره را هم بر عهده بگیرند و با اطلاع کافی از لحاظ فنی و حقوقی نسبت به مورد معامله به خریدار و فروشنده خدمات مناسب را ارایه نمایند تا در آینده مغبونیت یا غرری در معاملات به وجود نیاید و یا جرایمی مانند کلاهبرداری و فروش مال‌غیر به وقوع نپیوندد.

 

وی با بیان این که متاسفانه نظارت‌های آموزشی بر دفاتر املاک صورت نمی گیرد، گفت: بعضی از دفاتر املاک به غیر از مبلغی که قانون نظام صنفی برای دریافت حق کمیسیون برای آنها مشخص کرده، بیش از حد متعارف از ارباب رجوع و طرفین معامله حق کمیسیون دریافت می‌کنند. متاسفانه در بعضی از مواقع مشاوران دفاتر املاک با خریدار یا فروشنده شریک می‌شوند یا ملک مورد معامله را در صورتی که مبلغ پایین باشد خریداری و یکی از اصحاب معامله را از معامله خارج می‌کنند؛ گرچه این موضوع در بین مشاوران املاک عمومیت ندارد ولی به هر حال به نظر می‌رسد نظارت مستمر بر این حرفه مانند سایر مشاغل خدمت‌رسانی از ضروریاتی است که باید به صورت سازمان‌یافته انجام شود.

 

نجفی‌توانا درباره اینکه آیا دفاتر املاک همانند دفاتر اسناد رسمی می‌توانند زیرمجموعه سازمان ثبت اسناد و املاک کشور قرار بگیرند؟ اظهار کرد: ماهیت وظایف دفاتر املاک به گونه‌ای است که فعالیت‌شان به عنوان حرفه‌ای آزاد محسوب می‌شود و فعالیت این دفاتر با مشاغل دیگری مانند وکالت، پزشکی، سردفتری و مشاغل خاص فنی و حرفه‌ای متفاوت است.

 

این استاد دانشگاه با بیان این که نظارت بر عملکرد دفاتر املاک باید از سوی نهادهایی که بیشتر بر مشاغل نظارت می‌کنند مانند اداره بازرگانی یا وزارت مسکن و شهرسازی و اتحادیه مربوطه آنها انجام شود، گفت: اگر چه نظارت بر رعایت مقررات مربوط به عملکرد دفاتر املاک، از سوی قوه قضاییه و سازمان اسناد و املاک کشور ضرورت دارد اما دخالت در صدور پروانه و کیفیت انجام وظایف با توجه به متفاوت بودن طبیعت و عملکرد دفاتر املاک با وظایف ذاتی و نظارتی سازمان ثبت اسناد و املاک به نظر می‌رسد که چنین دخالتی توجیه‌پذیر نیست و این امر وجهه قانونی ندارد.

 

این حقوقدان درباره ادغام دفاتر املاک و اسناد رسمی نیز گفت: فعالیت دفاتر اسناد رسمی و دفاتر املاک با هم متفاوت است. دفاتر اسناد رسمی زیر نظر سازمان ثبت اسناد و املاک کشور فعالیت می‌کنند و اگر بتوانیم نظارت دو گانه‌ای را بر این دفاتر اعمال کنیم، ادغام این دفاتر فاقد مشکل اساسی است.

 

این وکیل دادگستری درباره حق کمیسیونی که دفاتر املاک از طرفین معامله دریافت می‌کنند،‌ اظهار کرد: به نظر می‌رسد برای اعمال نظارت موثر در خصوص پرداخت کمیسیون یا انجام معامله، باید بخش نظارتی مستقلی که در یکی از موسسات دولتی یا موسسه‌ای که تحت نظارت دولت است را ایجاد کنیم تا این نهاد نظارتی بر انجام معاملات و اسناد در دفاتر املاک نظارت داشته باشد و یک نسخه از قراردادها در این نهاد نظارتی ثبت شود.

 

وی تصریح کرد: با اعمال یک نظارت فوق‌بنگاهی، دفاتر املاک را موظف می‌کنیم که بدانند در زمینه دریافت حق کمیسیون، نهاد نظارتی وجود دارد و برای نظارت بهتر بر دریافت حق کمیسیون از سوی دفاتر املاک، لازم است که حق کمیسیون در حسابی پرداخت شود. درواقع این اقدام باعث تقلیل فشار مضاعف بنگاه‌ها به اصحاب معامله خواهد شد.

 

نجفی توانا درباره «ارتباط دعاوی ملکی و فعالیت دفاتر املاک» با بیان این که از تبعات آسیب شناسی مربوط به دفاتر املاک ، فقدان نظارت، فقدان آموزش،‌ عدم صدور گواهی نامه ، عدم بازآموزی، عدم به روز بودن اطلاعات فنی و حقوقی مشاوران املاک و اصولا افزایش قیمت های مسکن است، گفت: در بسیاری از معاملات دفاتر املاک به علت عدم رعایت نکات حقوقی و عدم توجه به اسناد و عدم استعلامات و یا عدم مراجعه به ادارات ذی‌ربط، ملک مورد معامله متعلق به غیر در می آید و یا مشکلاتی در خصوص فاضلاب و آب و برق و فندانسیون و فرسودگی یا شراکت افراد مختلف به عنوان مالک یا وارث را به وجود می آورد و همین موضوع زمینه ای را فراهم می کند که پس از انجام معامله و رد و بدل کردن بخشی از پول یا تمام پول، خریدار متوجه مشکلات ساختمان یا ملک مورد نظر می شود یا فروشنده متوجه می‌شود که بعضی از این چک‌ها متعلق به خریدار نبوده است. از این حیث بسیاری از دعاوی ملکی مربوط به عدم تنظیم درست اسناد و یا عدم توجه به خصوصیات املاک و اموال مورد معامله است که باعث می شود دادگاه های حقوقی و کیفری‌مان درگیر این نوع محاکمات شوند.

 

این استاد دانشگاه ادامه داد: بعضی از دعاوی ملکی در محاکم مربوط به تخلفاتی است که مشاوران دفاتر املاک انجام می دهند به گونه‌ای که وجوه را مسترد نمی‌کنند و یا جرایمی مانند جعل مطرح می شود. همین موضوع باعث می شود که حجم قابل توجهی از دعاوی موجود در مراجع قضایی مربوط به دعاوی ملکی شود.

 

وی درباره عملکرد بهتر دفاتر املاک با بیان این که راه اندازی اتوماسیون و ایجاد سامانه مرکزی برای نظارت بر کار دفاتر املاک بسیار موثر است، گفت: آموزش به مشاوران املاک قبل از شروع به کار و اعطای گواهی نامه به آنها می تواند مشاوران املاک را در انجام فعالیت هایشان کمک کند.

 

نجفی توانا در پایان اظهار کرد: بهتر است که برای آموزش مشاوران املاک یک دوره فوق دیپلم به صورت پودمانی در دانشگاه علمی کاربردی برگزار شود.